Ex-pachter geeft grond in gebruik aan hobbyist. Eigendomsverkrijging door verjaring

Posted by: advocaat | Posted on: november 5th, 2013 | 0 Comments

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.114.831/01

arrest van 15 oktober 2013,

in de zaak van

appellanten,

advocaat: mr. L.R.G.M. Spronken te ‘s-Hertogenbosch,

tegen:

Gemeente Eindhoven,

zetelend te Eindhoven,

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 27 november 2012 in het hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector civiel recht onder zaaknummer 237510 HA ZA 11-1539 gewezen vonnis van 4 juli 2012 tussen appellant sub 1 en wijlen [erflater] als eisers en geïntimeerde -de gemeente- als gedaagde. Het hof zal appellanten hierna aanduiden als [appellanten] en de nummering van voormeld tussenarrest voortzetten.

5 Het tussenarrest van 27 november 2012

Bij genoemd arrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast.

6 Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

  • het proces-verbaal van comparitie van partijen van 24 januari 2013;
  • de memorie van grieven waarbij door [appellanten] zeven grieven zijn voorgedragen;
  • de memorie van antwoord;
  • het pleidooi waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van eerste aanleg.

7 De gronden van het hoger beroep

Het hof verwijst voor de inhoud van de grieven naar de memorie van grieven.

8 De verdere beoordeling

8.1In het tussenarrest heeft het hof onder 2.1 overwogen dat appellanten bij exploot van 8 oktober 2012 hebben aangezegd van het vonnis van 4 juli 2012 in hoger beroep te komen. Het hof heeft in dat arrest niet vermeld dat dit exploot van 8 oktober 2012 een herstelexploot was waarin een voor herstel vatbare fout in het aan de gemeente op 4 oktober 2012 betekende exploot werd hersteld. Met inachtneming van het exploot van 4 oktober 2012 hebben [appellanten] tijdig en op juiste wijze hoger beroep ingesteld, zodat zij daarin kunnen worden ontvangen.

8.2.1Partijen hebben niet gegriefd tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten, zodat het hof van die hierna volgende feiten uitgaat.

a. De gemeente heeft het perceel kadastraal bekend gemeente Tongelre, [sectieletter], nr. [sectienummer] (hierna het perceel) in 1968 door middel van onteigening in eigendom verkregen.

b. Het perceel was ten tijde van de onteigening verpacht aan mevrouw [pachtster] (hierna [pachtster]). De gemeente heeft [pachtster] het voortgezet gebruik van het perceel voor een periode van drie jaar aangeboden onder de voorwaarde dat het voortgezette gebruik werd uitgeoefend op dezelfde wijze als voor de onteigening.

c. [pachtster] en haar zoon gebruikten het perceel onder meer voor het houden van paarden en kippen. Het perceel was afgerasterd door middel van palen en ijzerdraad.

d. Het gebruik van het perceel door [pachtster] en haar zoon is ook na de overeengekomen termijn van drie jaar voortgezet en door de gemeente toegestaan.

e. Op 10 maart 1986 heeft [erflater], de overleden vader van appellanten (hierna “[vader appellanten]) al dan niet samen met appellant sub 1 het perceel in gebruik genomen. Op die datum heeft/hebben [vader appellanten] en/of appellant sub 1 de dieren die op het perceel verbleven en de op het perceel staande hokken voor een bedrag van NLG. 5.000,- van de zoon van [pachtster] overgenomen.

f. [appellanten] gebruiken het perceel als kinderboerderij. De afrastering van het perceel en een hok zijn ruim 20 jaar na de ingebruikneming door [appellanten] vervangen. Tevens is er toen een nieuw hok geplaatst.

g. Op 1 februari 2010 is er tussen [appellanten] en de gemeente met betrekking tot het perceel overleg gevoerd. [appellanten] hebben zich toen op het standpunt gesteld door verjaring eigenaar te zijn geworden.

h. Op 2 september 2010 heeft de gemeente een brief op het hekwerk van het perceel gespijkerd. In deze brief wordt aangegeven dat de gemeente voornemens is het gebied waarbinnen het perceel zich bevindt te herinrichten. Tevens is daarin vermeld dat de gebruikers van het perceel bij de gemeente niet als gebruiker bekend zijn.

i. [appellanten] hebben op 24 september 2010 per e-mail aan de gemeente hun standpunt herhaald dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van het perceel en hebben de gemeente gesommeerd iedere daad van occupatie van het perceel achterwege te laten. Op 14 oktober 2010 is dit standpunt per deurwaardersexploot nogmaals herhaald. De gemeente heeft behoudens een ontvangstbevestiging niet gereageerd op de e-mail en het exploot.

8.2.2

[pachtster] heeft voor het onder 8.2.1 sub b genoemde voortgezette gebruik na de onteigening geen vergoeding betaald.

Appellant sub 1 [appellant 1.] heeft desgevraagd door het hof tijdens het pleidooi geantwoord dat de gemeente in 1986 niet in kennis is gesteld van het feit dat [pachtster] stopte met het gebruik van de grond en dat [appellanten] de grond ging gebruiken. Hij heeft verder verklaard dat [appellanten] pas kennis hebben gekregen van de hiervoor onder 8.2.1 sub a genoemde onteigening na aanvang van de onderhavige procedure.

8.3[appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat voor recht zal worden verklaard dat zij eigenaar van het perceel zijn en dat de gemeente zal worden veroordeeld om mee te werken aan een juiste inschrijving van de eigendom van het perceel in de daarvoor bestemde openbare registers op verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van de gemeente in de kosten van de buitengerechtelijke juridische bijstand en met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

8.4De gemeente heeft verweer gevoerd.

8.5Het door [appellanten] gevorderde is door de rechtbank afgewezen, kort gezegd, omdat de rechtbank van oordeel is dat [appellanten] hebben aangevangen het perceel krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden en dat daaraan is geen einde gekomen gezien het bepaalde in art. 3:111 BW.

8.6In dit hoger beroep vorderen [appellanten] vernietiging van het vonnis waarvan beroep, met toewijzing van het in eerste aanleg gevorderde en met veroordeling van de gemeente om al hetgeen zij ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de gemeente hebben voldaan, aan hen terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van de gemeente in de kosten van beide instanties, een en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

8.7

De eerste drie grieven lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling. Zij rusten namelijk alle drie op de stelling dat door het eindigen van de hiervoor onder 8.2.1 sub b genoemde periode van drie jaar in 1971, het houderschap van het perceel door [pachtster] eindigde. Toen [pachtster] vanaf dat moment het gebruik voortzette, berustte dat niet langer op houderschap maar op bezit, aldus elke toelichting bij de eerste drie grieven.

Het hof stelt voorop dat deze stelling dient te worden beoordeeld naar het destijds toepasselijke recht. Ook toen gold reeds de (thans in art. 3:111 BW neergelegde) regel dat in het houden van een zaak voor een ander alleen verandering kan worden gebracht hetzij ten gevolge van een handeling van, in dit geval, de gemeente, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van het recht van de gemeente. Het enkele voortzetten van het (in dit geval) gratis gebruik na afloop van een overeengekomen periode valt noch onder “een handeling van de gemeente” noch onder “een tegenspraak door [pachtster] van het eigendomsrecht van de gemeente”. Dit betekent dat de eerste drie grieven falen. Het hof merkt hierbij nog op dat is gesteld noch gebleken dat [pachtster] na afloop van de driejarige periode in 1971 tegen de gemeente heeft gezegd dat zij het gebruik niet langer zou voortzetten als houder, maar als bezitter van het perceel.

Het hof is van oordeel dat de eerste drie grieven ook falen omdat niet is gegriefd tegen de hiervoor onder 8.2.1 sub d vermelde vaststelling dat de gemeente heeft toegestaan dat [pachtster] en haar zoon het gebruik van het perceel na 1971 hebben voortgezet. Het hof leidt uit dit toestaan af dat er tussen de gemeente en [pachtster] (stilzwijgende) wilsovereenstemming bestond ter zake de voortzetting van het gebruik. Nu uit niets is gebleken dat die wilsovereenstemming inhield dat [pachtster] vanaf dat moment het perceel mocht bezitten voor zich zelf, moet ervan worden uitgegaan dat [pachtster] vanaf 1971 het perceel is blijven gebruiken als houder voor de gemeente.

8.8

In hun vierde grief klagen [appellanten] over het oordeel van de rechtbank dat de feitelijke handelingen die, naar het hof begrijpt, [vader appellanten] en appellant sub 1 hebben verricht op het perceel niet afdoen aan het feit dat de gemeente bezitter en eigenaar van het perceel is gebleven. In de toelichting op deze grief (zie ook nr. 16 van de toelichting op de derde grief in de memorie van grieven) wordt gesteld dat [vader appellanten] en appellant sub 1 het perceel zijn gaan gebruiken als ware zij eigenaar en dat zij zich vanaf dat moment zijn gaan gedragen als bezitter. Zo is het perceel op een andere manier gebruikt. Waar [pachtster] de dieren op het perceel professioneel hield, als boerenfamilie, is het perceel vanaf 1986 in gebruik genomen voor het houden van dieren als hobby en heeft zich uiteindelijk een kinderboerderij gemanifesteerd (zie onder nr. 16 van de memorie van grieven). Verder hebben [vader appellanten] en appellant sub 1 de nodige investeringen gedaan en veranderingen aangebracht, zoals het deugdelijk omheinen van het perceel en het aanbrengen van voorzieningen en verbeteringen ten einde het perceel geschikt te maken als kinderboerderij.

Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat [appellanten] niet hebben weersproken de constatering van de rechtbank dat [vader appellanten] en appellant sub 1 op de hoogte waren van het feit dat [pachtster] geen eigenaar van het perceel was, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Buiten het hiervoor onder 8.7 als onjuist beoordeelde standpunt van [appellanten] dat [pachtster] door het einde van de driejarige gebruiksperiode in 1971 bezitter van het perceel is geworden, hebben [appellanten] geen enkele omstandigheid genoemd op grond waarvan [vader appellanten] en appellant sub 1, toen zij het perceel van [pachtster] overnamen, dachten of mochten denken dat [pachtster] bezitter was van het perceel. Nu zij in 1986 wisten dat [pachtster] geen eigenaar was van het perceel en nu geen feiten of omstandigheden zijn vastgesteld op grond waarvan [appellanten] in 1986 hebben mogen menen dat [pachtster] in 1986 bezitter was van het perceel, moeten [vader appellanten] en appellant sub 1in 1986 redelijkerwijs hebben geweten dat zij het perceel van een houder overnamen. Voor zover het mogelijk is dat in een dergelijke situatie de overnemer bezitter wordt, dienen daarvoor feiten en omstandigheden te worden aangevoerd die ten tijde van die overname aanwezig waren. Nu daarvan geen sprake is, moet het ervoor worden gehouden dat [vader appellanten] en appellant sub 1 het perceel in 1986 in gebruik hebben genomen als houder. Dit betekent dat [vader appellanten] en appellant sub 1 alleen bezitter kunnen zijn geworden ten gevolge van een handeling van de gemeente of ten gevolge van een tegenspraak door hen van het recht van de gemeente. Het eerste is gesteld noch gebleken.

Voor zover [appellanten] hebben willen stellen dat zij het recht van de gemeente hebben tegengesproken, omdat zij het perceel niet professioneel zijn gaan gebruiken maar uit hobby, dat op het perceel uiteindelijk een kinderboerderij is gevestigd en dat zij de nodige investeringen hebben gedaan en veranderingen hebben aangebracht, zoals het deugdelijk omheinen van het perceel en het aanbrengen van voorzieningen en verbeteringen ten einde het perceel geschikt te maken als kinderboerderij, geldt het volgende. Nog daargelaten of de gemeente hiervan kennis heeft gekregen en daargelaten het feit dat de gemeente onweersproken tijdens het pleidooi heeft gesteld dat de verbeteringen zoals het aanbrengen van een deugdelijke omheining pas omstreeks 2008 is gebeurd, valt uit deze feiten, zonder een expliciete uiting gedaan tegen de gemeente, niet af te leiden dat hier sprake is van bezitsdaden. Ook een huurder of pachter of gebruiker om niet kan dergelijke daden immers verrichten. Dit betekent dat ook de vierde grief faalt.

8.9

Gelet op de toelichting bij grief vijf stellen [appellanten] dat [vader appellanten] en appellant sub 1 als bezitter zonder recht of titel door verjaring eigenaar zijn geworden omdat de gemeente stilzwijgend heeft toegestaan dat zij het perceel gebruikten.

Die grief faalt omdat het hof hiervoor heeft vastgesteld dat [vader appellanten] en appellant sub 1 het perceel niet als bezitter hebben gebruikt, maar als houder, en aan die kwaliteit kan niet door alleen stilzwijgen en/of tijdsverloop een einde komen.

8.10De zesde grief berust op de twee stellingen dat [pachtster] na het einde van de periode van drie jaar in 1971 bezitter is geworden en dat [vader appellanten] en appellant sub 1 bezitter zijn geworden in 1986. Die beide stellingen zijn hiervoor verworpen, zodat ook de zesde grief faalt.

8.11Gelet op het vorenstaande heeft de rechtbank terecht de vorderingen afgewezen en zijn [appellanten] als in het ongelijk gesteld terecht veroordeeld in de proceskosten, zodat ook de laatste grief faalt. Uit de stukken blijkt niet dat de gemeente op enig moment ook maar heeft getwijfeld aan de juistheid van de stelling dat de gemeente vanaf het moment van de onteigening eigenaar is van het perceel. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente ooit de indruk bij [vader appellanten] en appellant sub 1 heeft gewekt dat zij eigenaar zouden kunnen zijn. Gelet op dit al is het enkele feit dat de gemeente pas bij conclusie van antwoord heeft gewezen op het bestaan van het onteigeningsvonnis uit 1968 onvoldoende om afbreuk te doen aan de regel dat de verliezende partij de proceskosten van de tegenpartij dient te dragen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep van de gemeente.

9 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van de gemeente tot op heden worden begroot op € 666,= aan verschotten en op € 2.682,= aan salaris advocaat;

verklaart de beslissing over de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.R. Sijmonsma, E.K. Veldhuijzen van Zanten en A.P.A. de Klerk-Leenen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 oktober 2013.

Leave a Comment




Bel de juridische intakebalie

088 - 629 00 72

7 dagen per week bereikbaar

Ook 's avonds en in het weekend


Stel uw vraag via WhatsApp

06 - 25 33 65 76

Chat gratis en rechtstreeks